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ヘルスケアリートの解説③入居者に対する影響(メリット・デメリット)

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~前回~ヘルスケアリートの解説②ヘルスケアリートの導入に向けた取り組み

ヘルスケアリートの解説3回目です。本日は「入居者に対する影響」です。
ヘルスケアリートの概要→ヘルスケアリートの解説①ヘルスケアリート(Health Care REIT)の概要

■有料老人ホームやサ高住の運営背景
ヘルスケアリートの説明の前に、有料老人ホームやサ高住の運営について解説します。有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)について、土地建物所有者と運営者は必ずしも一致していません。多くの場合は、土地所有者である地主が自身の費用で有料老人ホームやサ高住を建設し、運営会社がその物件を20年~30年といった単位で一括借り上げをするという方法をとっています。このような方法を取ることで、地主にとっては、運営会社が一括借り上げにより部屋の空室リスクなどを負うため、安定収益となり、運営会社にとっては建設費用や土地取得の費用を負担せずに新規にホームをオープンできるため双方にとって利益があります。

詳細はコチラ→ぷちコラム⑬土地活用と高齢者住宅

■入居者に対する影響
上記で見たように所有者と運営者が異なることも多く、ヘルスケアリートの保有になったからといって、運営者が変わるわけではないため、入居者に直ちに影響を与えるとうことはないかもしれません。ただし、メリット、デメリットがあります。

●入居者のメリット

・ヘルスケアリートは、公開市場からの資金調達を行っているため、投資家に関する情報開示が義務付けられています。よって、施設の経営、サービス状況が開示され、利用者もまたその情報を確認できます。

・ヘルスケアリートが施設の所有、維持、管理をすることにより、運営会社は自社保有の場合より施設の運営に専念できるようになります。運営に専念できることにより、入居者にとってはサービス向上等につながります。

●入居者のデメリット
・ヘルスケアリートが施設を売却した場合は、運営の継続がされる保証がなく、入居者が継続利用できなくなる可能性があります。

・運営会社(オペレーター)が変更され、サービスの水準が低下する恐れがあります。

・賃料等の変更により、入居者が負担する賃料や利用料が増加する恐れがあります。

■入居者(利用者)に対する配慮
国土交通省のヘルスケアリートのガイドラインで入居者への配慮が必要して、以下のように定めています。


ヘルスケア施設の利用料や提供されるサービスの内容については、入居者にとって特に配慮が必要な事項であり、入居契約書等で定められた利用料の改定等のルールを逸脱して一方的な利用料の引き上げやサービス水準の低下を引き起こすことのないよう、ヘルスケア施設の運営にあたっては十分に留意することが求められている。これを踏まえ、資産運用会社は、リートの運用対象としてヘルスケア施設の取引を行う場合、利用者に不安を抱かせることのないよう、以下の a.から c.までの内容について、適切に対応することが望ましい。

a.ヘルスケアリートの仕組みの周知
オペレータが利用者にヘルスケアリートの仕組み(例えば、①施設の大家はリートであり、施設のサービスはオペレータが提供していること、②リートは運用対象施設を長期保有することが原則であること等)並びにリート等の実績及び取組み等を十分に周知させるよう、資産運用会社はオペレータに働きかけ、必要に応じて資産運用会社自らも利用者に周知活動を行うこと。

b.ヘルスケア施設の適切な運営の確認
資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、施設の状態、利用料及び契約内容等について、関係法令に適合しているものであるかどうかの確認や、地方公共団体による通知等への対応状況の確認などを行うこと。 特に有料老人ホーム(サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けたものを除く。)に
ついては、「有料老人ホームの設置運営標準指導指針について」(平成14年7月18日老発第0718003号厚生労働省老健局長通知)を参考に、地方公共団体が地域の実情に応じた指導指針を策定し、それに基づいた行政指導を行っているので留意すること。

c.ヘルスケア施設の適切な運営の確保
資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、オペレータに対し、利用料及び契約内容等に関して、投資法人とオペレータの賃貸借契約書又はこれに代わる協定書、覚書等において、オペレータがリートの運用対象となるヘルスケア施設に適用される関係法令に適合し、行政指導に対応した運営を行う旨を表明させるよう求めること。




ご不明点等ありましたら、お気軽に高齢者住宅仲介センター日本橋店にお問い合わせください。
(担当:満田(ミツダ)03-5201-3645)

■サ高住入門
①概要
②現状の数と将来推移
③サービスとは?
④サービス付き高齢者向け住宅と有料老人ホームの違い
⑤メリット・デメリット
⑥ご夫婦部屋について
⑦入居条件
⑧食事について
⑨併設施設
⑩地域と月額料金
⑪退去要因
⑫サービス付き高齢者向け住宅と医療行為
⑬契約関連その①
⑭契約関連その②
⑮安否確認
⑯サ高住と認知症
⑰サ高住と在宅療養支援診療所
⑱東京都における独自ルール
⑲お酒とタバコ
⑳よくあるクレーム
(21)サ高住とペット
(22)サ高住と特養の入所待ち
(23)サ高住の運営会社の業種について
(24)(サ高住の特定施設とは)
(25)実態調査①入居率・入居者像・入居動機
(26)実態調査② 職員体制及び状況把握・生活相談サービスの内容
(27)評価サイト・ランクサイト等について
(28)サ高住と小規模多機能型居宅介護
(29)サ高住と高円賃・高専賃・高優賃
(30)実態調査③ 医療関連
(31)サ高住と定期巡回・随時対応型訪問介護看護
(32 )入居の準備-必要な手続き・必要なもの-
(33 )サ高住と訪問介護
(34)サ高住の探し方
(35)サ高住は終の棲家になり得るか
(36)サ高住の増加理由[補助金・税制優遇・土地活用]
(37)サ高住に入居するまでの流れ
(38)動画で見るサ高住
(39)サ高住のよくある質問・相談【厳選32】
(40)サ高住の費用はいくらくらいか(初期費用・月額費用)


~有料老人ホーム入門~
有料老人ホーム入門①(概要)
有料老人ホーム入門②(契約方式・利用料の支払方式)
有料老人ホーム入門③(重要事項説明書)
有料老人ホーム入門④(人員体制・職員配置)
有料老人ホーム入門⑤(住所地特例について)
有料老人ホーム入門⑥(特定施設入居者生活介護)
有料老人ホーム入門⑦(住宅型有料老人ホームのメリット・デメリット)
有料老人ホーム入門⑧(介護付有料老人ホームのメリット・デメリット)
有料老人ホーム入門⑨(入居一時金と償却について)
有料老人ホーム入門⑩(パンフレットの見方のポイント・注意点)
有料老人ホーム入門⑪(体験入居について)
有料老人ホーム入門⑫(入居条件について)
有料老人ホーム入門⑬(高級なホームVS入居一時金ゼロのホーム
有料老人ホーム入門⑭(有料老人ホームのショートステイ)
有料老人ホーム入門⑮(ホームが倒産した場合の保全措置)
有料老人ホーム入門⑯(有料老人ホームと特別養護老人ホームの違い)
有料老人ホーム入門⑰(有料老人ホームと医療行為・看護体制)
有料老人ホーム入門⑱(有料老人ホームの入居までの流れ)

~そのたの記事~
ぷちコラム① 高齢者住宅の適切な入居時期は?
ぷちコラム② 高齢者住宅・施設に関する世間のイメージ”
ぷちコラム③高齢者の胃ろうについて考える
ぷちコラム④高齢者住宅・施設入居にあたっての準備(荷物整理処分・断捨離)
ぷちコラム⑥映画「和ちゃんとオレ」から息子介護について考える
ぷちコラム⑦有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅等の選び方・ポイント
ぷちコラム⑧診療報酬改定(在総管の大幅減額)で変わるサ高住・有料老人ホームの医療体制
ぷちコラム⑨シニア・高齢者の一般賃貸住宅事情(なぜ簡単に借りれないか)
ぷちコラム⑩ナイナイアンサーSP感想「ノブコブ吉村親子の“終の住処”を探す」
ぷちコラム⑪有料老人ホーム等の「紹介センター」の実情と「良い紹介センター」の選び方
ぷちコラム⑫介護離職を考える~年間10万人!?介護休業制度・高齢者住宅の活用~
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✔一都三県(東京・神奈川・埼玉・千葉)に特化)
実際にこの目で見た施設・住宅をご紹介できるようにしております。
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生活保護を受給されている方でも受入可能な施設・住宅もご用意いたします。
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胃瘻・気管切開・夜間吸引等の24時間医療対応の施設・住宅もご紹介できます。
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自立されている方でいまの生活に不安がある方へのご紹介が可能です。
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