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ぷちコラム⑬土地活用と高齢者住宅

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~前回~ぷちコラム⑫介護離職を考える~年間10万人!?介護休業制度・高齢者住宅の活用~

最近、地主さんや不動産オーナーからの土地活用の相談なども頂くようになりました。
本日もホテルオーナーさんがリフォームして高齢者住宅にしたいということでご相談いただき、実際にそのホテルに伺い、話を聞いてきました。このような相談も受けていいますので、本日は高齢者住宅の土地活用についてまとめてみます。

■高齢者住宅で土地活用とは
まず高齢者住宅と言っても多様な種類がありますが、土地活用として建てられる住宅は以下のものになります。

・サービス付き高齢者向け住宅
・有料老人ホーム(介護付・住宅型)
・認知症対応型グループホーム
これらの住宅を地主さんが自己資金(融資を受け)で建て、運営会社が20年~30年で一括借り上げるという形をとります。運営会社が空室リスクなどを負うため地主さんにとってはそのような心配はする必要がなくなります。運営会社さえ潰れなければ、地主さんとしては安定します。グループホームは小規模になりますので、そこまで広い土地でなくても可能ですが、サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームは300坪(20部屋~30部屋)~が多いです。

高齢者住宅の種類→高齢者施設について

■最近のトレンド
最近のトレンドはやはりサービス付き高齢者向け住宅です。サービス付き高齢者向け住宅は、国が掲げている地域包括ケアの柱として位置づけられていて、現在約15万戸(2014年6月)が登録されていますが、国は2020年までに60万戸まで増やす方針です。そのために補助金や税制メリットが用意されています。このような背景からサ高住で土地活用を行うケースが現在トレンドとなっています。

■サ高住による優遇ポイント
■国からの補助金
サービス付き高齢者向け住宅の供給促進のため、建設・改修費に対して、国が民間事業者、医療法人、社会福祉法人、NPO等に直接補助を行います。
対象登録されたサービス付き高齢者向け住宅
補助額建設費の1/10又は改修費の1/3(国費上限100万円/1戸)
要件●サービス付き高齢者向け住宅に10年以上登録
●入居者の家賃が近傍同種の住宅の家賃とバランスが取れている
●家賃等の徴収方法は前払方式に限定されない

■税制優遇
所得税・法人税固定資産税不動産取得税
内容5年間割増償却(40%)
(耐用年数35年未満のものは28%)
5年間税額を2/3軽減
(土地は含まず)
家屋:課税標準から1,200万円控除/戸
土地:家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価格等を減額
面積要件25㎡/戸(専用部分のみ)30㎡/戸(共用部分を含む)30㎡/戸(共用部分を含む)
戸数要件10戸以上5戸以上5戸以上
その他の要件国又は地方公共団体から建設補助を受けている国又は地方公共団体から建設補助を受けている

■高齢者住宅に関する土地活用で大事なこと
■地域マーケティング
高齢化社会だからと言って、建てればすぐに入居するといわけではありません。地域の特性があります。高級な地域であったりとか、高齢者住宅の激戦区、全然数が足りていない地域など様々です。地主さんは高齢者住宅を考える際は、そのエリアがどのようなエリアなのかをしっかりと知る必要があります。そのような情報は紹介会社をやっています私どもが一番詳しいと思いますので、気軽に聞いていただければと思います。

■コンセプト
高齢者住宅と言っても、コンセプトによってさまざまなものがあります。生活保護の方でも入居できるような低価格物件から、入居金が何百万円の高級な住宅、医療が充実している住宅に、お元気な方を対象とした住宅と様々です。どのようなものを作りたいかというコンセプトは非常に重要になります。

■運営会社
結局のところ一番大事なのは、どのような運営会社に運営を任せるかになります。事業者が途中で変更になった場合、大幅に賃料が下落する可能性がありますし、倒産してしまったら元も子もありません。しっかりとした運営会社選びが高齢者住宅における土地活用の肝となります。

■留意すべき点
ただ建てる事だけを考えた提案には注意しましょう。上記であげたように地域の分析は大事ですし、どのようなコンセプトでやるかというのをしっかりと考えなければ失敗する可能性もあります。高齢化社会だから高齢者住宅と簡単に考えずに、様々な検討を行いましょう。

その他、ご不明点等ありましたら、お気軽に高齢者住宅仲介センター日本橋店にお問い合わせください。
(担当:満田(ミツダ)03-5201-3645)

次回はぷちコラム⑭無届け有料老人ホームの実態【2014年7月1日ワイド!スクランブル感想】です。

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