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ゼロから始める相続税入門(11)自宅の評価はどうするか?

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~前回~ゼロから始める相続税入門(10)金融資産の評価額を調べる

<はじめに>
相続財産の中では、被相続人の持ち家が大きな割合を占めます。ですので、マイホームの土地や建物がどのように評価されるかは非常に大事ですので、是非知っておきましょう。

<自宅は土地と家屋に分ける>
不動産にも様々な種類がありますが、基本的には土地と家屋に分けます。そしてそれぞれ使用目的区分で、評価額の出し方が決まってきます。相続人が所有する居住用の自宅は以下のように評価します。

種類
評価
家屋
固定資産税評価額×1.0
自用地
(自宅の土地)
2通りの方法があり、路線価図を見るとわかります。
<市街地>
●路線価方式:1㎡あたりの路線価×敷地面積
<上記以外>
●倍率方式:固定資産税評価額×評価倍率
借地権
(借りている土地に家を建てている)
自用地の評価額×借地権割合

・固定資産税評価額とは
固定資産税評価額は、毎年6月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載された「評価額」と書かれた金額です。

・路線価図とは
路線価図とは、国税庁で公表される路線価を地図上に表示したものになります。国税庁のHPで、都道府県、市区町村、町名を選択していくと周辺地域の図が表示されます。自宅が接する道路上にある数字が千円単位で表示された1㎡あたりの路線価になります。
A~Gの記号が借地権割合です。路線価は国土交通省が公表する公示価格の約80%の水準で決められ、毎年見直しがされています。
路線価を調べる:http://www.rosenka.nta.go.jp/

・土地の評価の出し方
土地の評価の出し方は路線価方式と倍率方式という2つの方法があります。どちらになるかは、土地が属する地域によって異なり、市街化された地域に居住用の土地を保有する人は、路線価方式で算出します。路線価と土地の面積がわかれば路線価×面積で相続時の評価額の目安がわかります。土地が角地や不整形地である場合などは、路線価に補正率を掛けて加減算を行うため、正確な評価は専門家である税理士等に確認しましょう。

市街地以外で路線価が決められていない土地については、倍率方式になり、固定資産評価額に地域ごとの倍率を掛けて評価額を計算します。

土地が借地権の場合は、2つのどちらで算出した評価額に、地域ごとの借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は30%~70%で決められ、都市部住宅地では70%程度と高めに設定されています。こちらも路線価図で確認することができます。

<評価額が最大80%減になる小規模宅地の特例とは?>
自宅の評価額は、家屋と土地を合計した金額になります。一般的に、家屋の評価額はそれほど高くありません。しかし、土地は地域によって高額になることもります。ですので、都心部に土地付きの家を持っているだけで遺産総額が多くなり、相続税がかかってしまいます。ですが、居住用の土地には、相続時の評価額を減額する「小規模宅地等の特例」というものがあります。その土地にを配偶者や同居している子供が相続する場合240㎡までは80%減になります。適用条件は以下のとおりです。

種類
条件
減額面積
減額割合
被相続人が住んでいた土地
配偶者や同居または生計を一にする子が相続し、その後も住み続ける場合
240㎡まで
80%
被相続人が事業を営んでいた土地
事業を相続人が承継する場合
400㎡まで
80%
被相続人が所有する貸付用の土地
被相続人が引き続き貸付事業を行う場合
200㎡まで
50%
上記のうち、被相続人が住んでいた土地に対する減額面積は、法改正により平成27年1月1日以降の相続からは240㎡→330㎡となります。

ご不明点や詳細については、お気軽に高齢者住宅仲介センター日本橋店にお問い合わせください。
(担当:満田(ミツダ) 03‐5201‐3645)

次回はゼロから始める相続税入門(12)自宅以外の不動産の評価額です。

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